Hur beräknas belåning per kvm exakt?
// Formel för belåning per kvm
Bruttoskuld / kvm = Föreningens räntebärande banklån / Totalyta (BOA + LOA)
Nettoskuld / kvm = (Räntebärande lån - Kassa) / Totalyta (BOA + LOA)
Snabbnavigering i guiden
1 Varför belåning per kvm är avgörande
Belåning per kvadratmeter är det enskilt viktigaste nyckeltalet för att avgöra föreningens räntekänslighet. Ju högre lån per kvadratmeter, desto hårdare slår varje räntehöjning mot månadsavgiften. Använd alltid totalytan (BOA + LOA) i nämnaren eftersom kommersiella lokaler också bär föreningens räntekostnader.
2 Officiell riskskala för belåning 2026
| Skuld per kvm | Riskklass | Karaktär |
|---|---|---|
| 0 – 3 000 kr | Mycket låg / Skuldfri | Extremt stabil mot räntehöjningar. Låga månadsavgifter. |
| 3 001 – 6 000 kr | Låg & Sund | God motståndskraft. Normalt för välskötta äldre föreningar. |
| 6 001 – 10 000 kr | Medelhög | Hanterbar men kräver koll på räntebindning och underhållsbehov. |
| 10 001 – 15 000 kr | Hög | Räntekänslig. Typisk nyproduktion från 2012–2020. |
| 15 001 – 20 000 kr | Mycket hög | Akut riskzon vid ränteförfall. Kan tvingas till kapitaltillskott. |
| > 20 000 kr | Extrem risk | Extremt osund skuld. Stor obeståndsrisk. |
3 Den verkliga kostnaden: Köpeskilling + Skuld per kvm
Lägenhet A (Äldre förening)
Köppris: 70 000 kr/kvm
Föreningens skuld: 2 000 kr/kvm
Total exponering: 72 000 kr/kvm
Lägenhet B (Nyproduktion)
Köppris: 65 000 kr/kvm
Föreningens skuld: 16 000 kr/kvm
Total exponering: 81 000 kr/kvm (+9 000 kr/kvm!)
4 Räntekänslighetsmatris per månad för 75 kvm
| Skuld / kvm | +1,0 % ränta | +2,0 % ränta | +3,0 % ränta |
|---|---|---|---|
| 3 000 kr / kvm | +188 kr / mån | +375 kr / mån | +563 kr / mån |
| 10 000 kr / kvm | +625 kr / mån | +1 250 kr / mån | +1 875 kr / mån |
| 15 000 kr / kvm | +938 kr / mån | +1 875 kr / mån | +2 813 kr / mån |
5 Tre dolda fallgropar som förvränger skulden
1. Lokalyta som döljer bostadens verkliga skuld:
Om lokaler står tomma måste bostadsrättshavarna täcka räntekostnaderna för butiksytorna.
2. Låg skuld men uppskjutet underhåll:
En låg skuld i ett 60-talshus där stambyte ogjorts betyder att skulden kommer tredubblas inom kort.
3. Räntebidrag och amorteringsfria år i nyproduktion:
Byggbolag erbjuder ofta tillfälligt subventionerade avgifter som plötsligt chockhöjs efter 2–5 år.
Vanliga frågor om belåning per kvm i BRF
Vad är en bra belåning per kvm i en BRF?
Under 5 000 kr/kvm är mycket sunt. Mellan 5 000 och 10 000 kr/kvm är normalt. Över 12 000–15 000 kr/kvm innebär hög räntekänslighet.
100% Oberoende från Fastighetsmäklare & Banker
Ska du på visning i helgen?
Ladda upp årsredovisningen eller klistra in Hemnet-länken. Vår AI-assistent William läser årsredovisningen på 5 sekunder, upptäcker dolda lån och ger dig en skräddarsydd budstrategi.