Varför tomträtt är en av de största riskerna på bostadsmarknaden
- Föreningen äger inte marken: Kommunen äger marken och kan höja avgiften kraftigt baserat på marktaxeringsvärden.
- Noll motvärde: När avgiften höjs med 1 500 kr/månad får medlemmarna ingenting tillbaka – ingen renoverad fastighet, bara ren markhyra.
- Värdeförlust vid försäljning: Bostadsrätter med tomträtt prissätts 5–15% lägre av marknaden när avtalet närmar sig utgång.
- Bankernas skärpta krav: Banker räknar allt hårdare på tomträttsföreningars räntekänslighet i sina kreditbedömningar.
- 1. Juridiken bakom tomträtt: Jordabalken 13 kap
- 2. Så beräknas tomträttsavgälden i detalj
- 3. Fallstudie: Chockhöjning med 275% i praktiken
- 4. Äganderätt (Friköpt tomt) vs Tomträtt
- 5. Kan föreningen friköpa marken från kommunen?
- 6. Så hittar du tomträtten i årsredovisningen
- 7. Vanliga frågor & svar (FAQ)
1 Juridiken bakom tomträtt: Jordabalken 13 kapitel
Tomträttsinstitutet regleras i Jordabalken (1970:994) 13 kapitel. Det innebär att föreningen äger själva byggnaden men arrenderar marken av kommunen. Avtalen löper i fasta tidsperioder (vanligtvis 10 eller 20 år). Vid slutet av varje avgäldsperiod har kommunen lagstadgad rätt att räkna om avgälden baserat på det aktuella markvärdet.
2 Så beräknas tomträttsavgälden i detalj
Avgäldsunderlaget baseras på marktaxeringsvärdet eller ett uppskattat markvärde. Avgäldsräntan ligger normalt mellan 2,0% och 3,5%. Eftersom markpriserna i Sveriges storstäder rusat kraftigt har underlaget exploderat.
3 Fallstudie: Chockhöjning med 275% i praktiken
4 Äganderätt (Friköpt tomt) vs Tomträtt
| Faktor | Äganderätt (Friköpt) | Tomträtt (Kommunal mark) |
|---|---|---|
| Vem äger marken? | Föreningen till 100% | Kommunen |
| Avgiftens stabilitet | Hög. Inga externa hyreshöjningar. | Osäker vid periodens slut. |
| Marknadsvärde | Premie (högre betalningsvilja) | Rabatt (5–15% lägre kvm-pris) |
5 Kan föreningen friköpa marken från kommunen?
Ja, många kommuner erbjuder friköp för 50–100% av marktaxeringsvärdet. Men ett friköp kräver ofta stora nya banklån (20–80 MSEK). Det eliminerar den osäkra markhyran till kommunen men ökar istället föreningens räntebärande skuld per kvadratmeter.
6 Så hittar du tomträtten i årsredovisningen
Vanliga frågor om tomträtt i bostadsrättsförening
Vad är tomträtt i en bostadsrättsförening?
Tomträtt regleras i Jordabalken 13 kapitel och innebär att föreningen äger byggnaden men hyr marken av kommunen mot en årlig avgift.
Hur mycket kan månadsavgiften höjas vid omförhandling?
Vid omförhandling efter 10–20 år har avgifter höjts med 100% till över 350%, vilket ofta innebär 800 till 2 500 kr/mån i avgiftshöjning per lägenhet.
Ska du på visning i helgen?
Ladda upp årsredovisningen eller klistra in Hemnet-länken. Vår AI-assistent William läser årsredovisningen på 5 sekunder, upptäcker dolda lån och ger dig en skräddarsydd budstrategi.